বৃহস্পতিবার, ০১ অক্টোবর ২০২৬Loginপ্রচ্ছদআয়োজনদূর পরবাসসফলতাপাঠকসংস্কৃতিভ্রমণছবি নাগরিক সংবাদবাংলাদেশে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট চালু না হওয়ার কারণ ও সমাধানের উপায়লেখা: অমিত চক্রবর্ত্তী, পরিচালক (মার্কেটিং), রূপায়ণ গ্রুপপ্রকাশ: ০১ অক্টোবর ২০২৬, ০৯: ৩১ রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরইআইটি) হলো একটি আর্থিক ব্যবস্থা; যার মাধ্যমে সাধারণ বিনিয়োগকারীরা বড় আকারের আবাসন বা বাণিজ্যিক সম্পদে ক্ষুদ্র অঙ্কের অর্থ শেয়ারের মতো বিনিয়োগ করে নিয়মিত লভ্যাংশ আয় করতে পারেন। বাংলাদেশে সাধারণ মানুষের মাথার ওপর ছাদের সংস্থান করা দিন দিন কঠিন হয়ে উঠছে। অন্যদিকে দেশের আবাসন খাতও দীর্ঘদিন ধরে অর্থায়নের সংকটে ভুগছে। উন্নত ও উন্নয়নশীল বহু দেশে আরইআইটি আবাসনসংকট নিরসন ও পুঁজিবাজারের প্রাণচাঞ্চল্য ফেরাতে বড় ভূমিকা রাখলেও বাংলাদেশে এটি বাস্তবে রূপ নিতে পারেনি।
বাংলাদেশ সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ কমিশন (বিএসইসি) ২০২৪ সালে ‘রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট ফান্ড বিধিমালা, ২০২৪’ অনুমোদন করলেও আইনগত, প্রাতিষ্ঠানিক ও বাজারকেন্দ্রিক নানা জটিলতার কারণে দেশে এখনো কোনো আরইআইটি ফান্ড কার্যকরভাবে আলো দেখেনি।
আরইআইটি চালুর ক্ষেত্রে প্রধান যেসব প্রতিবন্ধকতাগুলো সামনে আসে, সেগুলোর মধ্যে রয়েছে—
কঠোর ও উচ্চ মূলধনি শর্তাবলি: বিএসইসির নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, একটি আরইআইটি ফান্ড গঠনের জন্য ন্যূনতম ২০০ কোটি টাকার মূলধন প্রয়োজন, যা সিটি করপোরেশন এলাকার প্রকল্পের ক্ষেত্রে ৩০০ কোটি টাকা। এ ছাড়া ফান্ড ম্যানেজারের ন্যূনতম পরিশোধিত মূলধন ২০ কোটি টাকা হওয়া বাধ্যতামূলক। বাংলাদেশের পটভূমিতে স্পনসর ও অ্যাসেট ম্যানেজমেন্ট কোম্পানিগুলোর জন্য এত বিশাল অঙ্কের নগদ মূলধন এককালীন জোগাড় করা একটি বড় চ্যালেঞ্জ।
জমি নিবন্ধন ও দ্বৈত কর–ব্যবস্থার চাপ: বাংলাদেশে জমি বা প্রপার্টি কেনাবেচা ও হস্তান্তরে অত্যন্ত চড়া স্ট্যাম্প ডিউটি ও রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হয়, যা মোট মূল্যের ১০ থেকে ১২ শতাংশ। ট্রাস্টের নামে প্রপার্টি হস্তান্তরের সময় এই চড়া ফি পরিশোধ করতে হয়। এ ছাড়া পরবর্তী সময় ট্রাস্ট থেকে লভ্যাংশ বিতরণের ক্ষেত্রে করসংক্রান্ত অস্পষ্টতা ও দ্বৈত করের ঝুঁকি থাকায় প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা এতে উৎসাহিত হচ্ছেন না।
উৎস থেকে আয়ের নিম্ন হার: আরইআইটি সফল হওয়ার মূল শর্ত হলো প্রপার্টি থেকে আসা নিয়মিত ভাড়া বা ক্যাশ ফ্লো। বাংলাদেশে ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক স্পেসের ক্রয়মূল্যের তুলনায় ভাড়ার হার অত্যন্ত কম—গড়ে ৩ থেকে ৪ দশমিক ৫ শতাংশ। অন্যদিকে ব্যাংক আমানত বা সরকারি ট্রেজারি বন্ডের সুদের হার ৯ থেকে ১২ শতাংশের বেশি। ফলে কম রিটার্নের আরইআইটি–এ সাধারণ বিনিয়োগকারী বা প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল আকৃষ্ট করা কঠিন।